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《危盤解碼—滯銷樓盤突圍謀略》第三章滯銷樓盤突圍途徑（3）
作者：寒水石 時間：2006-1-13 字體：[大] [中] [小]
第三節(jié) 市場細分突圍鏡鑒
品質是相對的，有時甚至是一種認識的錯覺。因為品質往往與消費者的心理預期有很大關系。另外，戶型結構的“缺陷”，其實很難判定，它在很大程度決定于客戶選擇的個性取向。這時候細分市場就很重要。還有一點，市場細分更多來源于開發(fā)商或營銷商“價值最大化”思維。
市場細分突圍其形式包括：重新定位目標消費群，拓展或縮小目標消費群，對項目重新進行市場分割，或變換延伸項目功能等。
一、重新定位目標客戶群。
對樓盤的優(yōu)勢和劣勢認知不足，出現定位過高或過低的偏差，致使低端客戶群“敬而遠之”，高端客戶群又看不上；或出現樓盤特質與目標群體社會特征不相稱，這時就需找出項目的真正需求對象。
二、拓展目標消費群。
細分市場是必須，但細分要有一個度，這個度由項目的規(guī)模大小、項目的兼容性、市場的需求量、購買力、購買意圖等來確定。有時不一定是目標群越細分越好。如一些超大盤它其實是一個微縮社會群體，居住人群的過分同質化和居住模式的單一性，顯然是不合適的。
三、縮小目標消費群。
因為任何特質的產品只能吸引其特定的消費人群。再一點就是可以最大限度地節(jié)約推廣費用。只有分清哪塊是自己的蛋糕，才能知道如何去切，操作起來才能有針對性，才會知道如何廣而告知，“見什么人說什么話”。
四、對項目重新進行市場分割與項目功能轉換。
對于一些功能雜合的樓盤，就必須考慮將其功能進行分割，從而進行市場分割。如在城市中心經常出現的商業(yè)、商務、住宅一體化的樓盤。也有一些同是居住功能的樓盤，但也有經濟房、豪宅、多層、高層摻到一塊的樓盤。這類樓盤有的是在推廣中由于表述障礙而影響銷售，有的是牽涉到物業(yè)管理及居住的安全私密等一些心理層面的因素而影響銷售。也有一些樓盤，總有幾棟樓或某種特殊房型怎么都賣不動。這種被市場自然篩選的產品，就要考慮是否進行功能轉換或目標群體上重新進行分割。
鏡鑒一：歐陸經典之“刀把房”
北京歐陸經典曾經紅極一時，但其中有一種戶型，開盤幾個月一套都沒有賣出去。這是三房兩廳的房子，其中有一房多出一個拐角即俗稱的“刀把房”，很多客戶認為布局不合理，造成使用面積的浪費，沒有人買，銷售人員也沒有信心。時任項目總經理的林少洲經過研究后，決定通過對這塊“刀把”的裝修引導把它設計成兒童書房，進行單獨布置，這樣孩子可以擺一個小書桌在這里學習。就按照這樣的定義，林少洲讓他的策劃部門、市場部門重新定位為雙書房房型。兒童書房的概念一經推廣，立即吸引了許多客戶帶孩子來看房，一看不錯：除了大人有一個自己的書房，孩子也可以有一個書房，父母認為這種布置很好，這種套型的房子很快就賣完了。
通過對產品的簡單調整和重新定位，讓一種滯銷的房型變成了一種熱銷的房型，林少洲的經驗是：如果產品不能調整，我們就調整市場，這就是細分產品的辦法。
鏡鑒貳：帶家庭俱樂部的公寓
萬科在北京有一種帶地下室的房子，推了一年多，一直賣不掉，最后銷售人員也失去了信心。當時這種帶有100多平方米的地下室的戶型屬于被動設計，原本打算能賣多少是多少。對客戶而言，他們不理解地下室對他們的意義，他們不可能買一塊自己不需要的地皮，從心理上不接受。后來萬科把地下室定位成家庭俱樂部和辦公室，在《北京青年報》打了一個很奇怪的廣告：帶家庭俱樂部的公寓，第二次家庭辦公室的革命。當月20套全部賣完。
鏡鑒叁：北京 “家庭咖啡室”的救盤鏡鑒
北京一個著名樓盤，有一種三室一廳的房型始終賣不動，最后經過調查分析，原因出在戶型結構上，原來此戶型在客廳通往臥室和洗手間的地方有一個大約6平方米的拐角，這個拐角從結構上看屬于客廳，但人們習慣于方方正正的客廳，所以認為這個拐角是設計缺陷，是使用面積的浪費。房屋結構是不能改了，能改的只能是市場定位了。于是營銷人員會同相關部門開始商討對策。最后，策劃人員根據主力人群分析，發(fā)現在這一社區(qū)購房的大多是30~40歲之間的中青年人，他們大都是緊張的上班族和創(chuàng)業(yè)族，平日奔波應酬，疲于工作，夫妻之間缺乏溝通，但雙方又有很強的溝通欲望。于是一個創(chuàng)意產生了，把拐角區(qū)明確定為“家庭咖啡室”！然后按這個創(chuàng)意裝修出來，就這樣在客廳的一角，一個溫馨浪漫的“家庭咖啡室”這樣誕生了。
“家庭咖啡室”創(chuàng)造了一個年青夫妻溝通感情的場所和氛圍，立即激發(fā)了這類消費群極大興趣，特別是征服了年青妻子的心。畢竟人們對生活的熱望是永恒的，而夫妻倆又不能總往酒吧、咖啡廳里跑吧。
以上鏡鑒，都是通過對項目功能的細分，然后找出特定的購買群體，然后創(chuàng)意一個極富親和力的概念來，達到彌補設計缺陷的問題，但這是對于一種戶型的功能定位與包裝，下面的鏡鑒是對整體項目的功能進行細分，同樣達到了理想的效果。
鏡鑒壹：新天天際大廈一分為二市場分割策略
1999年新天房產在烏魯木齊市中心區(qū)域北門開發(fā)了一個樓盤，取名天際大廈。大廈由四層裙樓和兩個高層塔樓共三個單位組成，廣告中稱為A段、B段和底商。其中A段為寫字樓，B段為住宅樓。99年5月1日開盤，主打概念：住宅——辦公——購物三位一體。1999年年底，其中的寫字樓和裙樓部分銷售率達70%，而住宅銷售率卻不到20%。直到次年三月底市場旺季再次來臨，天際大廈住宅樓部分的銷售仍沒有起色。這時的天際大廈已從期房變成了現房，而與之一墻之隔的另一個樓盤徠遠花園這時正在緊鑼密鼓地開盤。開發(fā)商感到形勢嚴峻，于是來到某房產營銷企劃中心尋求對策。
鏡鑒診斷
1999年4 月12日，針對該項目的第一次危盤診斷會召開。
診斷結果如下：
1、項目功能混雜，天際大廈集住宅、寫字樓、商鋪于一體，不符合住宅的安靜、舒適、私密性的要求；
2、訴求不明確，傳播過程中只注重渲染地段的繁華、城市中心位置等具有濃厚的商業(yè)意味的優(yōu)勢賣點,弱化了住宅概念；
3、與住宅緊密相關的優(yōu)勢資源沒有充分利用，樓盤緊鄰的烏魯木齊市名牌學校市一中在前期傳播中沒有重點突出；
4、競爭激烈，同一地段的徠遠花園正以低于天際大廈的價位開盤。除此之外，當時全市的高層、小高層住宅已出現供大于求的現象。
策略辯論
診斷的結果出來了，個案小組便立即召開了頭腦風暴會。天際大廈在前期的傳播中“三位一體”的市場形象，對居家概念的負面影響已經形成，如果只是改變廣告訴求恐怕難以奏效；如果采取降價策略不但有損開發(fā)商的利益，也可能影響市場信心，損害樓盤形象；如果進行全新的概念包裝，以純住宅的形象出現，并利用緊鄰品牌中學這一優(yōu)勢資源做足文章，可以起到事半功倍的效果。最后個案小組達成一致：重新分割市場，將天際大廈樓盤從概念上一分為二，細分出住宅人群，對住宅樓（B單位）單獨概念包裝。
天竹苑突出重圍
根據樓盤的特性和區(qū)域資源優(yōu)勢，把目標消費群鎖定在35-45歲之間受過高等教育的人士；充分利用環(huán)境資源，把樓盤與教育和文化聯系起來；賦予住宅文化品位，取名“天竹苑”，讓“竹”這個與中國文化有著密切聯系，并浸透文人墨客骨髓里的精神圖騰，與特定的目標消費群產生強烈的親和力；以天竹苑純住宅樓的嶄新形象開盤；平面廣告以中國畫竹子為主體打出：“寧可食無肉，不可居無竹”的廣告語。結果是廣告一出，立即引起特定人群的青睞。銷售狀況出人意料的好，兩個月內三百余套公寓住宅銷售一空，成為烏魯木齊當年唯一售罄的高層公寓樓。
鏡鑒貳：柏景軒戰(zhàn)略轉移
“柏景軒”是“景新花園”高層住宅的C棟，位于新洲路、蓮花路交界，一梯八戶，二房、三房格局。這種樓宇，這種戶型是景山片區(qū)的一大特色，附近的蜜三村、振業(yè)景洲大廈、業(yè)城閣、香景大廈、東景、景苑等都基本如此。
1997年代理公司接手這個盤，投資商要求實收均價8100元/M2。
代理公司發(fā)現很困難，原因是：
A、一梯八戶老港式面孔，無市場號召力；
B、8100元/ M2價格偏高，可以說快要趕上萬科了，是同類型樓宇中最高的；
C、供應量偏大，競爭激烈，跑遍了周邊樓盤，發(fā)現全是競爭對手，大家面對同樣的目標客戶。
大家知道1997年正是豪宅火熱的時候，盡管部分豪宅的地點很差。景新花園位置在蓮花北，可以看蓮花山景，然而有大社區(qū)的感覺，對實用型買家而言，如此的高價位無法吸引他們。
代理公司要解決的正是這兩個問題：一是戶型不夠豪華；二是實用型買家的價格障礙。
為此代理公司做了一些改動：
一是雙拼，將蓮花山景的兩個單位合二為一。合并的好處是居室內動、靜分開看景。
二是改名，“柏景軒”使人產生高檔的聯想。
三是將地盤空地改建為花園和籃球場。
四是二房改三房，給實用型買家以切實的利益。
于是代理公司集中宣傳兩個主題作：位置、結構。
到1997年底，平均月成交30套，廣告費僅占回籠樓款的0.58%。這是一個將主力客戶群轉移和擴大的例子。
通過與成功樓盤的比較，發(fā)現滯銷樓盤從環(huán)境、建筑及配套設施等方面并不比熱銷樓盤差多少，有的方面甚至比熱銷樓盤更好，賣得不好不能僅僅歸因于大市平談，而要找出自身銷售上的不足。
房地產市場已進入理性時代，而一些發(fā)展商在樓盤定位上盲目追風，所謂的“賣點”非常堂皇，但細究起來很不實際。市場定位模糊不清，消費對象的特點不明，導致人氣不旺，剛開盤就達不到預想目標。決策失誤是導致滯銷的根本原因。
鏡鑒叁：從國興大廈到匯展閣的功能轉換
匯展閣是當年深圳最熱銷的酒店式公寓，而其前身卻是險些被爛尾的寫字樓。
深圳的國興大廈位于深圳建設路香格里拉酒店北側，樓高33層，總建筑面積35000平方米，1992年立項，1993年開工，1996年封頂。大廈定位為公寓式寫字樓。深房集團交易所負責人黃清文稱由于寫字樓前景不好，深房集團并未立即推向市場，甚至未辦理預售證，而是確立了整盤轉讓戰(zhàn)略。深房與大中華自1997年初開始談判，終于在1997年5月一錘定音，以均價14000元/平方米正式轉讓，成交額為1.6億元。
寫字樓物業(yè)在當時的地產市場已趨于嚴重飽和狀態(tài)，尤其是羅湖商業(yè)帶，寫字樓供應量更為可觀，若繼續(xù)沿襲以前的物業(yè)用途，剛剛封頂的國興大廈缺少獨特的強勢競爭點，極難從林立的寫字樓中脫穎而出，唯改變功能才有出路。
將此思路逆推，便形成了一個絕佳的商業(yè)創(chuàng)意：1997年上半年，深圳寫字樓空置嚴重，市場前景亦不看好，如果將其整盤吸納，改為受市場歡迎的住宅，必然有利可圖。
這正是大中華將國興大廈整盤吸納的真正緣由。這步險棋通常可獲得這樣的評價：如果這盤棋贏了，是贏在這手棋上；如果輸了，就是敗著。
大中華國際投資（集團）有限公司整幢收購后，委托中原物業(yè)對其進行重新定位和包裝。針對深圳市場酒店式服務公寓幾乎空白的現實，中原建議改寫字樓為酒店式服務公寓，這一定位，使國興大廈從一個普通的寫字樓搖身而為填補市場空白的先鋒樓盤——匯展閣，為其將來的熱銷奠定基礎。
當時深圳已有兩座酒店式公寓，一是地王，一是華樂星苑。銷售情況不是很理想，后者只租不賣。另外，廬山花園、佳寧娜廣場的單身公寓也盯著間外人士，售價在1萬元/平方米以上。中原經過仔細的分析，認為廬山花園、佳寧娜廣場兩座公寓的問題在于戶型面積過大，不但不實用而且總價很高，針對的客戶單一地集中在實際使用者，忽略了大有潛力的投資市場。同時，酒店式公寓還未形成氣候，暫時沒有大哥出現。匯展閣的地理位置明顯示優(yōu)于以上物業(yè)，羅湖口岸近在咫尺，對香港及投資更具吸引力。于是中原建議發(fā)展商對戶型進行較大的改動，不但要將寫字樓改為公寓，而且要改成小戶型公寓，對于一個即將封頂的物業(yè)來說難度可想而知。但發(fā)展商已下了決心，“市場是最重要的，一切物業(yè)首要考慮的是到底有沒有市場”。
鏡鑒四 從“海神”到“梭羅”，深圳俊園的定位滄桑
每位經過俊園的人，對它的標識，那位立足潮頭，衣袂飄飄的女神，相信都會留下深刻的印象。她叫JUNO，羅馬神話中萬神殿的主神之一，主管幸福，家庭，美麗和婚姻，在西方，人們把她看作家庭的守護神。
其實，俊園的標識物最早并不是這位女神，而是波塞冬（POSEIDON），羅馬神話一位力大無比的勇士。
深圳文錦中路與愛國路的交匯處，毗鄰深圳傳統中心商業(yè)區(qū)和老城區(qū)，商業(yè)價值無可限量，被譽為最適合作寫字樓的黃金旺地。一心想在特區(qū)大展鴻圖的萬科地產，準備在這塊黃金旺地上興建高層寫字樓。但就在萬科人摩拳擦掌，準備一展身手的時候，政府開始著手加大對房地產市場的宏觀調控力度。開發(fā)商的天空一下子黯淡下來。
寫字樓尤遭重創(chuàng)，市道一蹶不振。在深圳，寫字樓積壓尤為突出，當時，《中外房地產導報》經過調查分析，得出了一個讓寫字樓開發(fā)商氣餒的結論：“在建寫字樓需要15年才能售完”。在此形勢下，許多項目紛紛下馬，已經開盤的也陸續(xù)停工。海神，這位踏浪而來的遠方客人，同樣陷入了尷尬的境地。
要走出困境，首先必須調整開發(fā)思路，改變結構功能。
從“海神”寫字樓變成鎖定千萬富豪的“俊園”豪宅
通過大量的市場調查分析，萬科把自己的目標市場鎖定在收入豐厚的成功人士身上。他們認為，隨著成功人士收入的不斷增加，身份地位的不斷提升，原來的住宅已經不能夠滿足他們的要求了：面積太小，環(huán)境不好，設計落伍，功能老化，物業(yè)管理差等。如果能夠針對他們的需求，適時推出高質量，高品位的豪宅，就有可能贏得他們的青睞。
因此，在開發(fā)理念上，俊園秉承萬科地產的一貫宗旨，即除了賣樓，還致力于提供、引導一種新的生活方式。體現在設計上，俊園實踐個性化設計的主張，真正做到以人為中心，散發(fā)出強烈的時代感和文化品位。
為千萬富豪量身打造
安全和私密第一。俊園配備了先進的智能卡感應門鎖系統。住戶使用IC卡，不但可以控制會所、花園、停車場等出進口，還可以有效防止非業(yè)主進入住宅區(qū)域。
把噪音拒之窗外。萬科特別聘專家為俊園做專業(yè)的隔音防噪設計。
我們也要呼吸新鮮空氣。俊園特有的新風干燥系統和去濕排風系統，使業(yè)主在房間里也能夠呼吸到清新的空氣，同時將室內濕氣排出。
讓居室的每一個角落都四季如春。俊園給予業(yè)主配置了獨立冷暖中央空調系統，使業(yè)主一年四季都能留得春光長駐。
千里眼和順風耳。信息時代，成功人士亟需掌握更多資訊。有鑒于此，俊園專為業(yè)主設置信息高速公路接口。
俊園的最小戶型亦達183平方米，最大戶型八房四廳七衛(wèi)，面積達517平方米，讓業(yè)主擁有充分的私人空間。
為178戶業(yè)主配備5部進口名梯，更方便出入；大廈規(guī)劃業(yè)主專用車位達314個，平均每戶擁有1.7個車位，更能迎合成功人士的需求。
俊園門前5000平方米的草坪，在深圳絕無僅有，與高聳入云的大廈相襯映，更顯尊貴氣派。在草地上，開發(fā)者精心規(guī)劃了一片歐洲貴族宮廷風格的園林，晨昏漫步其中，令人忘卻塵囂紛擾。
會所是高尚住宅的重要組成，在這一點上，俊園也有周到設想。除了一般的設施外，還配有舞蹈房，家庭活動廳，桑拿浴房，影視廳等；在27樓，發(fā)展商別出心裁地設計了大型的空中花園，讓業(yè)主在百米高空也能感受蔥蘢的綠意。
更令人叫絕的是，俊園專門留出160米高的頂樓，辟為360度空中觀影沙龍，供業(yè)主接待朋友，與家人小憩，憑欄遠眺，風景這邊獨好；而當夜幕降臨，華燈初上，把酒臨風，又別具一番浪漫情懷……
萬科做房地產，從來是走中高檔路線，以那些成功人士為訴求對象。這次推出的俊園，更是瞄準頂尖市場，關于這一點，開發(fā)者毫不諱言：俊園賣給身價在千萬以上者。俊園的使命，就是為那些事業(yè)有成，渴望尊貴居住享受的俊杰之士營建一個豪華、舒適、溫馨的家園。
優(yōu)越的地理位置，準確的市場定位，合理的戶型設計，完善的配套設施，優(yōu)質的物業(yè)管理，再加上萬科的品牌效應，俊園在硝煙彌漫的豪宅市場一枝獨秀，傲然崛起。
烏魯木齊蘇州名門之商務樓市場突圍方案
烏魯木齊蘇州名門營銷診斷報告
由于蘇州名門樓盤體量大，存在使用功能和戶型結構的顯著差異，因此目標群體的構成不在一個層面上。譬如，塔樓與板樓的差異，1#、2#樓與其他樓宇功能上的差異，頂層復式與平層住宅的差異等。
但在前期推廣中并沒有細分這種市場，只是籠統地一個定位。這種定位在推廣中逐漸暴露出許多弊病：
1、定位模糊。定位模糊導致概念模糊，概念模糊導致受眾對廣告訴求模糊。考察其推廣過程，可以看到廣告對象幾經轉換，從頂級豪宅到白領公寓，從景觀住宅到觀景住宅，甚至發(fā)展到純粹生活區(qū)與商務公寓的沖突。從住宅總款這一層面看，總房款在60至250萬不等，總款相差懸殊，而60萬左右的購房群體與200多萬的購房群體絕對不是同一群體。另外，從購房行為方面來看，商務群體與居住群體有很大懸殊，而推廣中并沒有認真對待這些問題。這些都是由于市場細分模糊而導致的現象。
2、價值模糊：價格與價值，價格與總款之間的認識混亂。縱觀烏魯木齊房市，蘇州名門的價格水平與那時樓市價格基本接近，同時其品質與價格之前也是對稱的。市場普遍反映的價格高的問題，其實是由于推廣方式造成的。其中表現最為突出的是，廣告對象（普通市民為絕大多數的市民報閱讀群）與目標對象（高端市場群體）的不對稱，導致不能接受這一價格的人（中低收入群體）變成了價格高的傳播者，從而景響了真正目標群的判斷。也因此，我們堅持認為，蘇州名門的定價問題并不是重要的問題。
3、其他。這中間除了有以上定位模糊、價值模糊導致的一系列推廣失誤；市場本身的原因等。在此不再贅述。
在對大量信息進行綜合判研后，本案認為：
蘇州名門的滯銷癥結在于市場操作層面，即：市場細分的失策。
由于細分工作的失誤，直接制約了對各種不同樓宇戶型的營銷策略制定。鑒于此，本案的解決之道，將從樓盤的分割定位入手，細分后，對每一細分單元做個案解決。
二、全局解決方案
1、細分功能
在現有樓盤概念的基礎上，根據樓宇功能、樓宇特點和戶型結構，細分為三大不同板塊：
■1#、2#樓商務樓，定位為商務公寓。案名：名門·國際商務中心；
■3#~8#樓，保持現有功能與定位，即塔樓住宅。9#~14#樓，保持現有功能，即板樓住宅。這兩種房型雖有差異，但仍可以放在一起推廣，可以用價格策略和促銷手段解決銷售不均衡的問題。
■1#~14#樓頂層復式住宅，定位為頂級豪宅。案名：名門·陽光豪苑
2、推廣統籌
在全案推廣中，塔樓住宅和板樓住宅統一推廣步驟和策略；商務公寓稍后推廣，在市場中單獨操作；頂層復式住宅在整盤達到60%的銷量時，適時推出，單獨操作。
推廣格調：
■名門·陽光豪苑：張揚與浪漫結合的富貴情調
■名門國際商務中心：適度理性的投資格調
■塔樓板樓住宅：小資情調
以上三種推廣以不同的形象包裝上市。
3、推廣策略：
塔樓板樓住宅：情景推廣，文化促銷。
名門·陽光豪苑：互動交流，直接溝通
名門國際商務中心：引入投資策略
依據以上三種細分，分別依各案制定營銷策略，在此簡略。
（此策劃案最終是否執(zhí)行，執(zhí)行后蘇州名門的變化是什么？ ）
名門·國際“學習型”商務中心
策劃方案
目前，蘇州名門1#、2#樓定位為商務樓，案名為天王座。（與下文案名的關系）在以往的推廣過程中，因為沒有單獨的操作方案，案名也沒有與其他樓宇區(qū)別開來，導致市場功能模糊，概念不清晰，訴求不明確，直接影響了樓盤的銷售。鑒于此，本案提出以下建議。
第一，獨立定位
烏魯木齊當時的市場現狀是：寫字樓相對飽和，高層公寓市場不受歡迎，高層住宅大面積滯銷；另一方面，一批重形象、重學習的成長型公司異軍突起，這一類公司由于自身實力的限制，急需市場提供一種對其發(fā)展有重要支撐作用、并對其形象有提升作用的辦公平臺。因此，扶持這一群體公司成長，為這一群體提供學習機會的工作平臺，將是一個市場機會。發(fā)現并抓住這一市場機會，是全案的突破可行思路。
1、功能定位：國際化小型辦公室（INTERNATIONAL SMALL OFFICE）。
2、案名設計：名門·國際商務中心(MINGMEN INTERNATIONAL SMALL OFFICE)。
3、概念延伸：為了突出物業(yè)性質，或在市場具有明顯的個性，本案特別融入“學習”的概念。使名門商務中心成為“學習型商務中心”，使商務中心成為成長型公司的“培養(yǎng)基地”或是“商務動力城”；
4、概念釋義：融商務辦公、商務交流、商務信息、商務培訓、餐飲購物、休閑健身于一體的“一站式”辦公生活環(huán)境。
5、概念組成元素：圍繞“學習型商務中心的概念”，充分利用現有社區(qū)配套，使之名副其實。主要元素為： A、國際會館（CLUB，強化社區(qū)會所的國際化功能，成立名門商務精英會，使其具備精英會館的意義，會館采取VIP制）；B、國際化五星級酒店物業(yè)管理（銀都物業(yè)），為這一年輕群體提供生活、工作、休閑、娛樂等服務； C、信息中心（在會所建立一個公共電子信息平臺和一個商務報刊資訊平臺，供商務查詢、交流使用）；D、培訓中心（通過學習型中國網和MBA協會，為會員提供培訓機會）；E.成套辦公空間（對每一個單位都做基本裝修和辦公配置）。
6．概念個性
以上組成元素將會創(chuàng)造符合新一代特別是年輕商務人士需求的工作、生活環(huán)境。商務中心將通過國際會館成立名門商務精英會，提供商務精英交流的平臺，并不定期舉辦國際國內商務高層講座，使之成為本土“MBA”培育基地；免費提供24小時互聯網支持；免費提供電腦、電話、傳真、辦公桌椅等成套辦公設施；提供簡單裝修的成熟辦公空間，達到業(yè)主只須辦理工商稅務證照即可正常工作的要求；中心所有業(yè)主，都是國際會館的會員，享受會館內娛樂、購物、餐飲、健身等消費打折或免費待遇。
項目通過以上整合，優(yōu)勢有：商務名流際會的場所；新疆商務精英的培育基地；國際商務信息交流的平臺；星級物管支持的“一站式”服務與管理。因此也具有了特殊的市場個性。
第二，單獨推廣
明確了市場定位后，可以與其他的樓宇區(qū)分開來單獨推廣。推廣突出年輕、活力、創(chuàng)新的基調。打破原來的呆板冷竣的面孔。
單獨進行形象包裝，設計專門的識別系統；在樓頂樹立一塊大型標識牌：名門國際商務中心，使其在紅山、西大橋一帶都能看到。
市場目標：IT業(yè)公司、文化旅游業(yè)公司、廣告公司、中小型外貿公司、中小型商業(yè)貿易公司、直銷代理機構、保險業(yè)代辦機構、家裝公司、美容形體館等中小公司；外商住在機構、外省駐在機構、本省駐在機構、其他駐疆辦事機構等寫字樓長期租賃戶。
廣告策略：廣告主打“學習”，“MBA”，“成套辦公”，“商務精英際會”，“商務講座”等。
第三、制定與目標相適應的促銷策略
根據這一目標群的特殊性，制定三種方案，由客戶自己選擇，這樣可以增加付款和供樓的靈活性，使客戶能量入為出，促進成交。
方案一：針對投資型。
三年返租，租約充抵首付款。購房即簽三年租約，三年內無須交納物業(yè)費，租期內使用權歸物業(yè)所有。期間如果業(yè)主自己使用，只須解除租約即可，三年后也可續(xù)約。這樣可以吸引中小公司和帶有投資目的者來購房，這是一個很大的客戶群體。
因為是獨立辦公空間，并有足夠誘惑的辦公平臺，對于開發(fā)商來說，對外租賃不存在問題，風險并不大。
方案二：針對購房自用型
5年首付分期，首付30%（150平方約18萬元），首付款分5年付清（每年償還首期款約3.6萬元）。
房產公司可以迅速套現，代價是五年時間收回首期款。
方案三：針對觀望需求型
先租后買，無條件退房。二年租約，0.9元/平方米/天，以150平米的房子為例，全年租金49275元。租金按季交納。二年內購房，可將已付租金折抵首付款。
這樣，可以吸引觀望但確使用需求的客戶。
本方案相當于一次免除5萬元的房款，相當于空置房的維護費用，因此，本促銷行為對開發(fā)商的損失不大。
注：對于以上任何方式購房者，都將承諾“無條件退房和保值回購”，對于發(fā)展型公司和駐在機構，構成投資意義。
第四、設計目標群感興趣的公關活動
1、成立名門國際商務俱樂部。因為商務人士渴望與相關的人士交流，尋找商機，探索經驗，本案根據會所的功能，建議成立名門國際商務俱樂部。俱樂部由專人負責，定期舉辦活動。
2、創(chuàng)辦《名門國際商務俱樂部會刊》，作為社區(qū)會刊，定期出刊。同時在俱樂部內部、各社區(qū)分發(fā)，形成自己獨特的“社區(qū)通訊”，一是豐富社區(qū)文化，二是吸引客戶，三可以為日后的項目做市場鋪墊。
3、與學習型中國網聯合舉辦首屆“名門國際商務精英論壇談會”？？
操作流程：與行會、商會合作，聯合舉辦→公開邀請→商務論壇→記者專訪→專題報道
4、與新疆MBA協會聯系或與名牌大學MBA班聯系，做“MBA精華課堂”免費授課，邀請目標客戶參與。
5、實行會員制，所有名門國際商務中心的業(yè)主均吸納為名門國際商務會員，享受豐富多彩的會員待遇。主要內容見第一項。
有愿意出版《危盤解碼》，請按電子郵箱聯系。或qq329652761 電子郵件：yin000001@sohu.com